Haus mit versteckten Mängeln

Wer nach dem Kauf eines Eigenheims unerwartet auf versteckte Mängel stößt, kann den Verkäufer haftbar machen. Aber was ist ein versteckter Mangel und wie können Sie Schadensersatz geltend machen?

Versteckte Mängel

Man spricht von versteckten Mängeln, wenn diese erst nach dem Kauf eines Eigenheims erkennbar werden, während es vom Käufer vernünftigerweise nicht zu erwarten gewesen wäre, dass er sie vor der Lieferung hätte identifizieren können.

Untersuchungspflicht des Käufers

Ein Verkäufer kann nicht für festgestellte Mängel verantwortlich gemacht werden. Die Haftung gilt nicht für Mängel, die im Voraus sichtbar waren oder nach eingehender Prüfung hätten auftreten können. Es besteht daher die Pflicht, den Käufer zu untersuchen.
Bei Zweifeln an dem Instandhaltungszustand des Hauses, insbesondere wenn es etwas älter ist, muss der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages eine Kaufprüfung durchführen lassen, beispielsweise durch Vereniging Eigen Huis. Kommt der Käufer dieser Untersuchungspflicht nicht nach, ist es schwierig, den Verkäufer nachträglich zur Verantwortung zu ziehen. Interessenten können auch von der Checkliste profitieren, die Sie beim Kauf eines bestehenden Eigenheims beachten sollten.

Informationspflicht des Verkäufers

Im Übrigen hat der Verkäufer eines Eigenheims auch eine Verpflichtung. Von ihm wird erwartet, dass er den Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages über die bekannten Mängel der Immobilie informiert: die Informationspflicht. Dies geht jedoch nicht so weit, dass deutlich erkennbare Mängel vom Verkäufer ausdrücklich gerügt werden müssen.

Wann haftet der Verkäufer für Mängel?

Wer ein Haus kauft, kauft es grundsätzlich mit allen sichtbaren und unsichtbaren Mängeln. Man notiert nach Fertigstellung einen fehlen, dann sind Sie als neuer Eigentümer grundsätzlich dafür verantwortlich.
In 2 besonderen Situationen kann der Verkäufer jedoch für später festgestellte Mängel haftbar gemacht werden:
  • Im Falle eines schwerwiegenden Mangels, der die normale Nutzung eines Eigenheims unmöglich macht, haftet der Verkäufer, unabhängig davon, ob ihm dieser Mangel vor Vertragsschluss bekannt war. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn kurz nach der Übergabe eine Holztragkonstruktion so verfault ist, dass sofort die Gefahr eines Zusammenbruchs besteht.
  • Wenn der Verkäufer gegen die Auskunftspflicht verstoßen hat: Ein Mangel war ihm im Voraus bekannt oder hätte ihm bekannt sein müssen, während er ihn dem Käufer vorsätzlich vorenthielt.

Wenn es tatsächlich eine gibt versteckter Mangel dann können Sie den Verkäufer für alle Kosten haftbar machen, die Ihnen entstehen, um diese Mängel zu beheben.

Haftung für versteckte Mängel ausgeschlossen

Der Kaufvertrag kann mit ausdrücklicher Zustimmung des Käufers eine Regelung enthalten, in der Sie als Verkäufer haften versteckte Mängel schließt aus. Aber selbst mit einer solchen Bestimmung können Sie als Verkäufer Ihre Haftung niemals vollständig umgehen. Trotzdem kann man haftbar gemacht werden, wenn man den Mangel kennt und dem Käufer darüber schweigt. Als Käufer müssen Sie den Betrug nachweisen.

Worauf Käufer achten sollten

Verkäufer neigen oft dazu, Dinge rosiger zu präsentieren als sie sind. Alle Verkäuferinformationen müssen daher mit einem gesunden Verdacht bewertet werden. Um Enttäuschungen zu vermeiden, sollte sich ein Käufer möglichst umfassend informieren, auch über Angelegenheiten, die nicht in direktem Zusammenhang mit dem technischen Zustand der Immobilie stehen. Einige Beispiele:
  • Schau dir eine mögliche an Bebauungsplan Damit wird klar, welche Pläne die Gemeinde in Bezug auf die Aufteilung des Gebiets hat.
  • Untersuchen Sie auch, ob möglicherweise der Bau neuer Verkehrsstraßen in der Nachbarschaft geplant ist oder Gebäude, die dies könnten anzeigen verderben kann.
  • Auch die Existenz von Dienstbarkeiten, wie eine Vorfahrtkann für Ihren Lebensgenuss von wesentlicher Bedeutung sein. Informationen hierzu erhalten Sie beim Grundbuchamt.

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