Versteckte Mängel in einem neu gekauften Haus

Für die meisten von uns ist der Kauf eines neuen Eigenheims eine Party. Diese Feststimmung kann sich jedoch ändern, wenn nach dem Kauf festgestellt wird, dass das neue Zuhause nicht so instand gehalten wurde, wie Sie es ursprünglich gedacht hatten. Was sind Ihre Rechte und Pflichten, wenn Sie einen solchen Mangel entdecken und Sie den Verkäufer Ihres Hauses dennoch für die zusätzlichen Kosten zur Behebung des Mangels haftbar machen können.

Definition von versteckten Mängeln

Versteckte Mängel sind Mängel, die erst nach Auslieferung sichtbar werden.

Das Gesetz und der Kaufvertrag

Gemäß Abschnitt 7:17 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs muss das Heim die Vereinbarung einhalten. Wenn das Objekt nicht über die Eigenschaften verfügt, die für seine normale Nutzung erforderlich sind, ist dies nicht der Fall. Der Kaufvertrag kann von dieser Regelung abweichen, beispielsweise durch die Bestimmung "Die Immobilie wird mit allen sichtbaren und unsichtbaren Mängeln übertragen, von denen der Verkäufer nichts weiß". Ist diese Regelung enthalten, haftet der Verkäufer nur, wenn er seiner Informationspflicht über ihm bekannte Mängel nicht nachgekommen ist. In diesem Fall können Sie den Verkäufer haftbar machen, wenn Sie als Käufer nachweisen können, dass der Verkäufer das Vorliegen des Mangels gewusst hat. Enthält der Kaufvertrag keine abweichende Bestimmung, so gilt die gesetzliche Regelung und der Verkäufer haftet stets für versteckte Mängel, auch wenn er von dem versteckten Mangel nichts wusste. Sichtbare Mängel sind im Kaufvertrag fast immer ausgeschlossen, da Sie dies hätten beobachten können.

Haftungsvoraussetzungen des Verkäufers im Falle eines versteckten Mangels

Eine Reihe von Faktoren sind wichtig, um den Verkäufer für einen versteckten Mangel haftbar zu machen. Dies sind:
  • Es Mangel musste vorhanden sein zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages. Mängel, die zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages und der Übergabe entstehen, gehen zu Lasten des Verkäufers.
  • Sie als Käufer müssen Ihre getroffen haben Untersuchungspflicht. Sie müssen nachweisen, dass es sich um einen Mangel handelt, den Sie bei einer Inspektion nicht vernünftigerweise hätten feststellen können. Sie müssen also auch in gewissem Umfang prüfen, ob das Haus keine Mängel aufweist. Wenn Sie die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen, prüft er selbstverständlich auch das für Sie Notwendige.
  • Die Mitteilungspflicht vom Verkäufer. Der Verkäufer muss Sie über Mängel in der Wohnung informieren, die er kennt, die aber nicht sichtbar sind. Darüber hinaus muss der Verkäufer Sie informieren, wenn er das volle Ausmaß eines sichtbaren Mangels nicht richtig einschätzen kann.
  • Die Schwere des Mangels. Der Mangel muss grundsätzlich so schwerwiegend sein, dass Sie die Wohnung (vorübergehend) nicht normal nutzen können oder dass die normale Nutzung der Wohnung beeinträchtigt wird. Dies ist zum Beispiel nicht der Fall, wenn ein Kamin nicht ausreichend funktioniert, aber es gibt auch eine Zentralheizung im Haus.
  • Das Alter des Hauses. Je älter ein Haus ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit von Fehlern. Als Käufer können Sie damit rechnen und Ihre Untersuchungspflicht wird mit zunehmendem Alter des Hauses größer. Darüber hinaus werden Mängel in einem älteren Haushalt seltener als versteckte Mängel angesehen. Wenn Sie selbst kein Experte sind, ist es daher ratsam, beim Kauf eines alten Hauses eine bauliche Kontrolle durchführen zu lassen.

Halten Sie den Verkäufer für einen versteckten Mangel haftbar

Wenn Sie eine Rechtsanwaltsversicherung haben, ist es ratsam, diese sofort zu nutzen und nicht erst auf die Reaktionen der Gegenpartei zu warten. Wenn Sie keine Rechtsanwaltsversicherung haben, ist es ratsam, den Verkäufer so bald wie möglich über den versteckten Mangel per Einschreiben oder Fax mit Rückschein zu informieren. Fügen Sie diesem Brief mindestens die folgenden Punkte bei
  • Was ist der Defekt?
  • Dass Sie den Verkäufer für den Schaden und eventuelle Folgeschäden haftbar machen
  • Wenn Ihnen bereits Kosten zur Begrenzung des (Folgeschadens) entstanden sind, können Sie eine Kopie der Rechnung beilegen (Sie sind im Übrigen verpflichtet, Maßnahmen zur Schadensbegrenzung zu treffen).
  • Bitten Sie den Verkäufer, den Defekt zu reparieren, und geben Sie auch ein Datum an, an dem der Defekt repariert werden soll. Dies muss natürlich eine angemessene Frist sein.
  • Angenommen, Sie kündigen dem Verkäufer einen Verzug an, wenn innerhalb dieser Frist keine Reparaturen durchgeführt wurden, und Sie werden dann weitere Schritte unternehmen (z. B. Rechtsbeistand durch einen Anwalt).

Sie können den Verkäufer für versteckte Mängel für die Zeit nach dem Kauf haftbar machen

Bei Neubauten, die unter GIW-Garantie gebaut werden, beträgt der Zeitraum 5 Jahre nach Ablauf des Wartungszeitraums. Dies ist jedoch schwieriger für bestehende ältere Häuser, es gibt keine feste Frist. Es wird jedoch allgemein angegeben, dass Sie die meisten Mängel innerhalb von 2 Monaten nach dem Kauf feststellen können. Wenn jedoch mehr Zeit erforderlich ist, um das Ausmaß des Mangels ordnungsgemäß zu ermitteln, z. B. weil Sie einen Sachverständigen hinzuziehen müssen, kann diese Frist verlängert werden, wenn Sie dem Verkäufer mitteilen, dass Sie eine Untersuchung eingeleitet haben und unternimmt alles, um das Problem so schnell wie möglich zu erkennen.

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